|
 |
|
1. Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości?
Żeby przeprowadzić transakcję musimy sprawdzić stan prawny Twojej nieruchomości. Będą do tego konieczne wymienione poniżej dokumenty. Niektóre z nich na pewno masz, inne powinieneś przygotować do transakcji, a jeśli będzie to dla Ciebie problem - pomożemy Ci w ich skompletowaniu.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu):
- podstawa nabycia - akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny lub przydział wydany przez spółdzielnię ew. pismo potwierdzające przyjęcie w poczet członków lub przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe
- aktualne zaświadczenie wydane przez spółdzielnię, potwierdzające, że mieszkanie nadal Ci przysługuje i nie jest zadłużone
- jeśli masz założoną księgę wieczystą konieczny jest aktualny odpis z tej księgi
- jeśli mieszkanie odziedziczyłeś - postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu
- bieżące książeczki opłat, rachunki za media itp.
Jeśli sprzedajesz lokal hipoteczny (z założoną księgą wieczystą i udziałem w gruncie):
- podstawa nabycia - akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny
- aktualny odpis z księgi wieczystej
- aktualne zaświadczenie wydane przez zarządcę budynku, potwierdzające, że mieszkanie nie jest zadłużone wobec wspólnoty (wskazana jest też pisemna informacja o wpłatach na fundusz remontowy i planach remontów)
- jeśli lokal odziedziczyłeś - postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu
- bieżące książeczki opłat, rachunki za media itp.
Jeśli sprzedajesz dom lub działkę:
- podstawa nabycia - akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny
- aktualny odpis z księgi wieczystej
- aktualny wypis z rejestru gruntów
- aktualna informacja o przeznaczeniu działki w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego
- mapa ewidencyjna lub zasadnicza działki
- jeśli nieruchomość odziedziczyłeś - postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku
- decyzja o wysokości podatku od nieruchomości
- jeśli masz działkę w użytkowaniu wieczystym - konieczna jest umowa o ustanowienie tego prawa i decyzja o wysokości opłaty rocznej
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w sprzedawanym domu
Uwaga! Jeśli sprzedajesz dom w stanie surowym, rozpoczętą budowę lub dom w trakcie rozbudowy bądź generalnego remontu powinieneś także dostarczyć ważne pozwolenie na budowę i dziennik budowy.
Uwaga! Zawsze (a zwłaszcza, gdy działka jest nie ogrodzona) powinieneś okazać nabywcy jej granice, jeśli nie jesteś w stanie tego zrobić pomożemy Ci znaleźć geodetę, który przeprowadzi wznowienie granic.
.................................................................... do góry strony ..................................................................
2. Jakie dane będę musiał podać, żeby przeprowadzić transakcję?
Do przeprowadzenia transakcji będą także potrzebne Twoje dane jako Sprzedającego/Kupującego, a więc:
- imię i nazwisko
- imiona rodziców
- stan cywilny
- miejsce zamieszkania
- data urodzenia
- Pesel
- NIP
W przypadku spółek i innych osób prawnych konieczne są:
- wpis do ewidencji działalności gospodarczej lub KRS
- Regon
- NIP
- umowa spółki
- uchwała na zbycie/nabycie nieruchomości
.................................................................... do góry strony ..................................................................
3. Chcę sprzedać lub wynająć nieruchomość. Co mam zrobić?
- możesz zgłosić swoją ofertę osobiście, telefonicznie, listownie, faxem, mailem;
- skontaktujemy się z Tobą niezwłocznie, poprosimy o podanie szczegółowych danych dotyczących zgłaszanej nieruchomości i umówimy się na jej oględziny;
- w czasie wizji lokalnej sporządzimy opis nieruchomości, będziemy chcieli także zapoznać się z jej stanem prawnym, więc poprosimy o wgląd do posiadanych przez Ciebie dokumentów;
- ustalimy wspólnie z Tobą cenę ofertową sprzedaży lub wysokość czynszu najmu, określając także możliwość ewentualnych negocjacji;
- udzielimy Ci wskazówek, jak przygotować nieruchomość do sprzedaży;
- podpiszemy z Tobą naszą umowę pośrednictwa ( z jej treścią możesz się zapoznać na naszej stronie*). Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasady prowadzenia działalności zawodowej, jaką jest pośrednictwo, bez umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej pośrednikowi nie wolno oferować zgłoszonej nieruchomości. Umowę pośrednictwa może podpisać właściciel nieruchomości lub jego pełnomocnik (wtedy prosimy o możliwość wglądu do treści pełnomocnictwa). Do podpisania umowy potrzebny jest ważny dokument tożsamości ze zdjęciem (dowód osobisty, paszport, prawo jazdy), Twoje dane podlegają prawnej ochronie zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych.;
- po wykonaniu powyższych czynności przystępujemy do działań marketingowych, mających na celu wypromowanie Twojej nieruchomości na rynku. W tym celu zamieścimy ofertę na naszej firmowej stronie www, w specjalistycznych portalach branżowych, jak gratka.pl, trader.pl czy krn.pl oraz w prasie lokalnej. Oprócz tego poinformujemy o ofercie współpracujące z nami biura oraz Klientów, którzy zgłaszali nam zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości. Jeśli podpiszesz z nami umowę na wyłączność możemy dodatkowo oznaczyć Twoją nieruchomość bannerem reklamowym czy tablicą reklamową lub zorganizować jej prezentację w systemie "otwartych drzwi";
- prezentujemy nieruchomość zainteresowanym Klientom naszego biura lub biur współpracujących ( z każdym oglądającym zostanie zawarta umowa pośrednictwa, a oględziny nieruchomości będą się odbywać w obecności przedstawiciela biura, więc nie będziesz narażony na przypadkowe i niespodziewane wizyty nieznajomych gości);
- na Twoje życzenie będziemy uczestniczyć w negocjacjach ceny i innych warunków umowy
- po znalezieniu Klienta zdecydowanego na nabycie lub wynajęcie Twojej nieruchomości podpiszemy protokół uzgodnień, zawierający najważniejsze ustalenia dotyczące umowy, ewentualnie przygotujemy umowę przedwstępną
- w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej i otrzymania przez Ciebie zadatku od Klienta kupującego Twoją nieruchomość poprosimy Cię o wpłatę zaliczki na poczet naszej prowizji w uzgodnionej w umowie wysokości;
- pomożemy Ci w skompletowanie dokumentów koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lub właściwej umowy najmu
- umówimy Cię do notariusza i będziemy obecni przy akcie notarialnym lub podpisaniu umowy najmu, przy rozliczeniu a także przy wydaniu nieruchomości
- przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży lub zawarciu umowy najmu poprosimy Cię o zapłatę naszej prowizji, w wysokości pomniejszonej o pobraną wcześniej zaliczkę. Za naszą usługę wystawimy Państwu fakturę VAT.
.................................................................... do góry strony ..................................................................
4. Poszukuję nieruchomości do kupna, od czego powinienem zacząć?
- znajdź pośrednika, któremu zlecisz wyszukanie nieruchomości, spełniającej Twoje wymagania. Spróbuj precyzyjnie określić, jakiej nieruchomości szukasz.
- jeśli nie znasz lokalnego rynku - zwróć się o pomoc do fachowca. Pośrednik będzie Cię reprezentował i szukał aktywnie, znając dokładnie Twoje potrzeby i oczekiwania
- oceń swoje aktualne możliwości finansowe. Weź pod uwagę środki własne -posiadaną gotówkę, lokaty, akcje, udziały w funduszach inwestycyjnych, nie zapominaj też o wartości posiadanych nieruchomości, których sprzedaż może Ci pomóc sfinansować planowaną inwestycję
- zbadaj swoją zdolność kredytową, która jest zależna nie tylko od wysokości bieżących dochodów, ale także od formy i miejsca zatrudnienia, źródła uzyskiwanych dochodów, wieku i wielu innych czynników. Pośrednik skontaktuje Cię z doradcami kredytowymi i przedstawicielami banków, którzy pomogą Ci w wyborze najlepszej dla Ciebie oferty.
.................................................................... do góry strony ..................................................................
5. Chcę kupić dom lub mieszkanie, na czym będzie polegała moja współpraca z pośrednikiem?
- możesz zgłosić swoje zapotrzebowanie osobiście, telefonicznie, listownie, faxem, mailem;
- skontaktujemy się z Tobą niezwłocznie, poprosimy o podanie szczegółowych preferencji dotyczących poszukiwanej nieruchomości, wprowadzimy zapotrzebowanie do bazy Klientów, skontaktujemy się z innymi biurami poszukując oferty, która spełniałaby Twoje oczekiwania
- jeśli Twoje wymagania nie są ściśle określone, bo np. nie znasz naszego miasta, udzielimy Ci wskazówek, gdzie i co najlepiej kupić lub wynająć;
- podpiszemy z Tobą naszą umowę pośrednictwa ( z jej treścią możesz się zapoznać na naszej stronie*). Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasady prowadzenia działalności zawodowej, jaką jest pośrednictwo, bez umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej pośrednikowi nie wolno reprezentować Klienta. Umowę pośrednictwa może podpisać osoba poszukująca nieruchomości lub jej pełnomocnik (wtedy prosimy o możliwość wglądu do treści pełnomocnictwa). Do podpisania umowy potrzebny jest ważny dokument tożsamości ze zdjęciem (dowód osobisty, paszport, prawo jazdy), Twoje dane podlegają prawnej ochronie zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych.;
- będziemy Cię informowali o ofertach, które spełniałyby Twoje wymagania (przekazanie adresu oferowanych nieruchomości będzie odbywało się na podstawie wskazania adresowego);
- zorganizujemy oględziny nieruchomości w dogodnym dla Ciebie terminie i postaramy się dostarczyć Ci wyczerpujących informacji na jej temat;
- na Twoje życzenie będziemy uczestniczyć w negocjacjach ceny i innych warunków umowy;
- umówimy Cię z doradcami kredytowymi, którzy pomogą Ci wybrać optymalną formę finansowania planowanej transakcji;
- podpiszemy protokół uzgodnień, zawierający najważniejsze ustalenia dotyczące umowy, ewentualnie przygotujemy umowę przedwstępną;
- nieruchomość zostanie dla Ciebie zablokowana, tzn. wycofana z oferty biura, jeżeli dokonasz wpłaty zaliczki na poczet naszej prowizji w uzgodnionej w umowie wysokości
- pomożemy Ci w skompletowanie dokumentów koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lub właściwej umowy najmu;
- umówimy Cię do notariusza i będziemy obecni przy akcie notarialnym lub podpisaniu umowy najmu, przy rozliczeniu a także przy wydaniu nieruchomości
- przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży lub zawarciu umowy najmu poprosimy Cię o zapłatę naszej prowizji, w wysokości pomniejszonej o pobraną wcześniej zaliczkę. Za naszą usługę wystawimy Ci fakturę VAT.
.................................................................... do góry strony ..................................................................
6. Jak szybko i dobrze sprzedać nieruchomość?
Decyzja o sprzedaży nieruchomości jest równoznaczna z decyzją o jej pokazaniu na rynku. Z miejsca zamieszkania Twój dom czy lokal muszą stać się towarem rynkowym, który spełnia określone wymogi lokalizacyjne, cenowe, prawne, funkcjonalne i techniczno-użytkowe. O ile nie zmienimy lokalizacji ani otoczenia Twojej nieruchomości - możemy wpłynąć na pozostałe aspekty - uregulować stan prawny, zastanowić się nad odpowiednią i możliwą do uzyskania ceną sprzedaży i w końcu popatrzeć na Twoją nieruchomość okiem potencjalnego Kupującego... Odpowiedzieć sobie na pytanie, czego on oczekuje, co może mu przeszkadzać czy wręcz odstraszać od decyzji o kupnie. Czasem stosunkowo niewielki nakład własnej pracy i inwencji może doprowadzić do znakomitych efektów i przynieść wymierny skutek w postaci przyspieszenia procesu sprzedaży i uzyskania wyższej ceny. Twój pośrednik powinien Ci służyć radą i pomocą, uzmysłowić punkt widzenia nabywcy, pomóc uzyskać konieczny dystans do sprzedawanej nieruchomości, przełamać schematy myślowe, którymi się kierujesz, i które są całkowicie naturalne, gdy weźmiemy pod uwagę to, że mieszkasz w danym domu czy lokalu przez kilka, ba, nieraz kilkanaście, kilkadziesiąt nawet lat i pewnych rzeczy zwyczajnie nie zauważasz, inne lekceważysz, jeszcze innych nie doceniasz. A Kupujący nie kupuje Twoich sentymentów, przyzwyczajeń i upodobań. Nie żądaj, aby doceniał dwudziestoletnie kafelki kupione na kartę G albo zalety boazerii robionej własnoręcznie przez pana domu w latach 70-tych. Traktuj klientów jak swoich gości, a nie zawracających głowę intruzów, zaproponuj coś do picia, nie skąp też czasu na chwilę rozmowy, nawet gdy ich pytania zaskakują Cię szczegółowością. Powstrzymaj się także od komentowania nieraz, niestety, niezbyt uprzejmych uwag osób wizytujących Twoją nieruchomość - zostaw to pośrednikowi, zdaj się na jego doświadczenie w handlu i talent negocjacyjny.
A oto kilka przydatnych porad:
- Wejście - zwróć uwagę na pierwsze wrażenie, które odnosi wchodząc do nieruchomości (domu/mieszkania) potencjalny Kupujący. Uprzątnij wejście na posesję, dojście do budynku, odśnież, wykoś trawnik, zamieć chodniki, usuń gałęzie drzew i krzewów, które utrudniają dojście, umyj lub odśwież drzwi wejściowe. Wprowadzaj gości drzwiami frontowymi, a nie wejściem bocznym, "dla służby". Pokazuj dom tak, jakbyś oprowadzał wycieczkę po muzeum, wybierając odpowiednią trasę i stopniując wrażenia. Pamiętaj - zadbana zieleń ogrodowa i kwitnące kwiaty na rabatach czy w donicach zawsze wyglądają zachęcająco.
- Kuchnia - choć możesz w to nie wierzyć, to bardzo często kuchnia sprzedaje dom. Powinna być przestronna, jasna, czysta i pachnąca. Oczywiście nie przebudujesz jej na potrzeby sprzedaży, ale możesz ją dokładnie posprzątać - uporządkuj szuflady i kredensy, dokładnie przetrzyj blaty, schowaj rzadko używane urządzenia i sprzęty kuchenne, umyj garnki i naczynia. Nic tak nie przeszkadza jak wrażenie bałaganu i wszechogarniającego kuchennego rozgardiaszu.
- Porządek - postaraj się wyeliminować wszystkie rzeczy zbędne, posortuj niepotrzebne meble i przedmioty codziennego użytku (i tak przy przeprowadzce trzeba je będzie wyrzucić). Opróżnij i uprzątnij pomieszczenia gospodarcze, piwnice, komórki, strychy, spiżarki, garaże, tarasy, balkony.
- Czystość - posprzątaj dokładnie wszystkie pomieszczenia, umyj okna, kup odświeżacze powietrza, przewietrz, oczyść trawnik z odchodów psów, uprzątnij balkon czy taras z ptasich śmieci. Jeśli hodujesz w domu zwierzęta starannie umyj ich klatki, kuwety, legowiska aby wyeliminować nieprzyjemne zapachy. Przewietrz dobrze mieszkanie lub dom, kup odświeżacze powietrza (jednak nie przesadzaj z kadzidełkami lub ostrymi, duszącymi zapachami, które mogą szybko przyprawić Twoich gości o ból głowy i irytację).
- Oświetlenie - jeśli pokazujesz nieruchomość w ciągu dnia - koniecznie odsłoń zasłony, rolety, żaluzje. W godzinach wieczornych pozapalaj światła, zarówno wewnątrz jak i na posesji - Twój dom musi wydawać się jasny i przytulny. Jeśli masz kominek - nie przegap okazji żeby się nim pochwalić przed oglądającymi.
- Remonty i renowacje - jeśli planujesz wykonanie prac remontowych przed sprzedażą pamiętaj - im mniej indywidualizmu w wystroju pomieszczeń - tym lepiej. Jasne i pastelowe kolory sprawiają, że wnętrze wydaje się większe i bardziej przestronne. Unikaj ostrych ciemnych kolorów, wzorzystych tapet, pstrokatych wykładzin. O ile to możliwe usuń stare tapety, dywany, garderoby czy szafy, które optycznie zmniejszają pomieszczenia. Działaj wg zasady: wyrzuć to, co niepotrzebne- a resztę: umyj-odśwież-napraw - a w ostateczności wymień.
- Łazienki - umyj bardzo starannie sanitariaty i armaturę, odśwież fugi, zmień tapety, stare kafle przykryj matą łazienkową, powieś czyste kolorowe ręczniki i postaw akcesoria łazienkowe. Koniecznie pochowaj rzeczy osobiste, zwłaszcza środki higieniczne, bieliznę czy brudne rzeczy do prania, takie widoki są krępujące dla odwiedzających Cię osób. Jeśli urządzenia łazienkowe są w bardzo złym stanie, a lokal jest już pusty, zastanów się, czy nie lepiej będzie przed sprzedażą usunąć zardzewiałą wannę czy potłuczoną umywalkę. Nie zapominaj - stan twojej łazienki świadczy o Twoim podejściu do higieny i będzie rzutował na opinię, jaką wyrobi sobie o tobie i twoich domownikach Kupujący.
- Naprawy - nie musisz od razu remontować domu czy mieszkania, ale dobrze jest przetkać zlew, wymienić rozbitą szybę w drzwiach, przykręcić poluzowaną klamkę czy kontakt, naoliwić skrzypiące drzwi.
- Zalania - wszelkie ślady po ewentualnych zalaniach budzą zawsze przerażenie u oglądających. Od razu przychodzi im na myśl skojarzenie: wilgoć-grzyb-remont generalny-ogromne koszty. Jeśli to możliwe, przed sprzedażą usuń usterki, których następstwem są zacieki czy zalania (uszczelnienie dachu, przegląd rynien, uszczelnienie okien itp.).
- Informacja - rzetelnie poinformuj o stanie technicznym nieruchomości. Kupujący ma prawo wiedzieć, czy instalacje są sprawne, czy i kiedy były wymieniane, czy odpływy i rury są drożne, czy media są podłączone i działają bez zarzutu (ciśnienie wody itp.), czy urządzenia domowe (piecyk gazowy, kuchenka) są sprawne. Informacje o szkodach górniczych czy ustawicznym zalewaniu piwnic budynku nie mogą być zatajane przed potencjalnym Kupującym.
- Gryzonie i insekty - w przypadku stwierdzenia ich obecności niezwłocznie wezwij fachową firmę dezynsekcyjną lub deratyzacyjną, jeśli problem zostanie usunięty nie zapomnij o zatarciu wszelkich śladów działalności twoich nieproszonych domowników (schowaj pułapki na myszy, posprzątaj rozsypaną truciznę itd.).
.................................................................... do góry strony ..................................................................
7. Przydatne adresy
Bielsko-Częstochowsko-Katowickie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
http://www.bck.pl/
Urząd Miasta Katowice
ul. Młyńska 4, 40-098 Katowice
Tel.: (+48 32) 2593-909,
Fax: (+48 32) 2537-984
e-mail: Urzad_Miasta@um.katowice.pl
http://www.um.katowice.pl/pl/
Godziny otwarcia:
Poniedziałek, czwartek: 7:30 - 17:00
Wtorek, piątek: 7:30 - 15:30
Środa: 7:30 - 13:00
Przyjmowanie stron w Urzędzie:
BIURO OBSŁUGI MIESZKAŃCÓW - ul. Młyńska 4
KASY - ul. Pocztowa 5
WYDZIAŁ KOMUNIKACJI - ul. Francuska 70
Urząd Marszałkowski Województwa Śląskiego
ul. Ligonia 46, 40-037 Katowice
Tel.: centrala +48 (32) 20 78 888,
e-mail: kancelaria@silesia-region.pl
http://www.silesia-region.pl/
Pierwszy Urząd Skarbowy w Katowicach
ul. Żwirki i Wigury 17, 40-063 Katowice
e-mail: uskce1@isnet.katowice.pl
www.isnet.katowice.pl./US/katowice1.htm
Godziny urzędowania:
poniedziałek, środa 7:00 - 17:00
wtorek, czwartek, piątek 7:00 - 15:00
Kasa czynna:
poniedziałek, środa 7:30 - 13:00 i 13:30 - 16:00,
wtorek, czwartek, piątek 7:30 - 13:00
Drugi Urząd Skarbowy w Katowicach
ul. Paderewskiego 32b, 40-282 Katowice
Tel.: 0-32 358-16-00 0-32 358-17-00
Fax.: 0-32 358-16-81 0-32 358-16-75
e-mail: us2417@sl.mofnet.gov.pl
www.isnet.katowice.pl/us/Katowice2.htm
Godziny urzędowania:
poniedziałek, środa - 7:00 - 17:00 wtorek, czwartek, piątek - 7:00 - 15:00
Izba Skarbowa w Katowicach
ul. Damrota 25,40-022 Katowice
Tel.: 0-32 207-60-00 Fax.: 0-32 788-60-10
e-mail: is@sl.mofnet.gov.pl sekret@isnet.katowice.pl
http://www.isnet.katowice.pl
Wydział Ksiąg Wieczystych
Ul. Sokolska 32, 40-086 Katowice
Tel.: 032 6047-847
Rejonowy Zakład Energetyczny
ul. Widok 19, 40-118 Katowice
Godziny pracy:
10.00 - 17.00 poniedziałek
08.00 - 14.00 wtorek
10.00 - 17.00 środa
08.00 - 14.00 czwartek
08.00 - 14.00 piątek
http://www.vattenfall.pl
Rejonowe Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w Katowicach S.A.
ul. Obr.Westerplatte 89, 40-335 Katowice
Centrala tel.: 032 78 82 600, dyspozytor: 032 25 64 809, 032 25 65 537
e-mail: rpwik@rpwik.katowice.pl
http://www.rpwik.katowice.pl/
Górnośląska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o. w Zabrzu
Rozdzielnia Gazu w Katowicach
40-847 Katowice, ul. Pukowca 3
tel.: 32/ 251 54 11; fax 32/ 205 08 78
http://www.gaz.zabrze.pl/gsg_5.htm
Rozkłady jazdy:
KZK GOP - linie autobusowe i tramwajowe
http://www.kzkgop.pl/rozklady/
PKS - linie autobusowe
http://www.rozklady.com.pl/
PKP - linie kolejowe
http://www.kzkgop.pl/rozklady/
Port lotniczy Pyrzowice
http://pyrzowice.pl/
.................................................................... do góry strony ..................................................................
|
 |
|
|
